외간특수 | 넷시티진 | 입력 2026-05-27 14:38:25 | 조회 21 직접 작성

개론으로 읽는 도시 ⑧ 부동산학개론으로 읽는 R&D 사이언스파크

개발이익과 공공성 사이의 균형

R&D 거점 조성은 토지 가치와 도시 기능을 동시에 바꾼다. 중요한 것은 개발이익을 도시의 공공성으로 되돌리는 설계다.

부동산학개론으로 읽는 R&D 사이언스파크는 토지 가치와 도시 기능이 동시에 바뀌는 장면이다. 연구개발 거점은 산업정책이면서 토지 이용의 전환이고, 주변 생활권의 가격과 수요를 움직이는 개발 의제다.

도시개발은 늘 기대를 만든다. 새로운 기업과 일자리가 들어오면 상권이 생기고, 주거 수요가 늘고, 토지의 미래 가치가 재평가된다. 하지만 기대가 너무 빨리 가격으로만 번지면 도시의 공공성은 약해진다.

개발이익을 어떻게 도시로 되돌릴 것인가

부동산학에서 중요한 질문은 개발이익의 배분이다. R&D 사이언스파크가 성공해 주변 가치가 오른다면 그 이익은 기반시설, 공원, 교통, 생활 SOC, 청년과 연구자 주거로 다시 돌아와야 한다.

경제자유구역은 기업 유치와 투자 활성화를 목표로 하지만, 실제 공간에서는 토지와 건물, 임대료와 분양가의 문제로 나타난다. 공공기여와 개발이익 환류 장치가 필요한 이유다.

좋은 개발은 땅값이 오른 도시가 아니라 도시 기능이 좋아진 장소를 만든다. 시민이 더 편하게 이동하고, 더 안전하게 걷고, 더 좋은 공공서비스를 이용할 수 있어야 개발의 의미가 생긴다.

R&D 사이언스파크의 토지는 단순한 부동산 상품이 아니라 지식 생산의 기반이다. 연구시설과 실험공간, 창업공간, 회의공간, 교육공간이 어떻게 배치되는지에 따라 도시의 생산성이 달라진다.

부동산을 수익률로만 보면 가장 높은 임대료를 낼 수 있는 시설이 공간을 차지한다. 그러나 연구도시는 장기적 혁신 생태계를 봐야 한다. 초기 스타트업, 공공 연구, 청년 인재가 들어올 틈을 남겨야 한다.

따라서 토지 이용 계획에는 임대공간, 공공 연구공간, 공유 회의실, 시민 접근 시설, 녹지와 보행공간이 함께 들어가야 한다. 이것이 개발과 공공성의 균형이다.

연구자가 오래 머물려면 주거와 생활환경이 중요하다. 직장 가까운 집, 아이를 맡길 수 있는 시설, 산책할 공원, 주말에 머물 문화공간이 없다면 연구도시는 출퇴근 목적지에 머문다.

부동산학개론으로 보면 수원 경제자유구역의 진짜 과제는 토지 공급보다 도시 품질의 공급이다. 개발의 속도와 함께 주거 안정, 상권 보호, 공공공간 확보를 설계해야 한다.

R&D 사이언스파크가 시민에게도 열린 공간이 될 때 부동산 개발은 투기적 기대를 넘어 도시의 장기 자산이 된다. 수원의 개발은 그래서 가격보다 기능을 먼저 말해야 한다.